El segundo préstamo VA cuesta más, y nadie pregunta

Todos los demás programas de enganche bajo del país le cobran cada mes por el privilegio. FHA cobra una prima que puede correr el plazo completo. El convencional cobra seguro privado hasta que el saldo baja lo suficiente. USDA cobra una cuota anual durante toda la vida del préstamo.

VA no cobra ninguna. En un préstamo VA no hay seguro hipotecario mensual: ni reducido, ni cancelable, ninguno. Lo que hay en su lugar es el funding fee: un porcentaje único del préstamo, normalmente financiado, que se paga una sola vez.

Esa estructura cambia cómo hay que compararlo. Una prima mensual es un costo que escala con cuánto tiempo conserve el préstamo; el funding fee es un costo que se paga entero, se quede treinta años o tres. En un horizonte corto la comisión sale cara por año de tenencia. En uno largo es la estructura de seguro más barata del catálogo — y si usted está exento, es gratis.

En una compra sin enganche, el funding fee es 2.15% la primera vez que un veterano usa su derecho. Cada uso posterior es 3.30%. Son 115 puntos base del monto del préstamo, por el préstamo idéntico, sobre la casa idéntica, decididos por un hecho del historial del prestatario que no tiene ninguna relación con el riesgo del préstamo que hay delante.

Y es además uno de exactamente dos campos que ningún comparador de hipotecas de Estados Unidos pregunta. Ninguno. El sitio le va a pedir su banda de puntaje, su enganche y su código postal, y le va a cantar un pago de VA construido sobre el supuesto de que es su primera vez — lo que, para un veterano que compra su segunda casa, subestima el costo en una cifra de cuatro dígitos antes de que nadie haya hablado de tasa.

La comisión normalmente se financia, así que no aparece como efectivo en el cierre. Aparece como un saldo mayor, un pago mensual mayor y más intereses mientras dure el préstamo. Es la forma menos visible que tiene un costo de llegar.

Aquí está la parte que convierte esto de una queja en una decisión. El castigo por uso subsecuente solo existe en la columna de cero enganche. Ponga 5% y la comisión es el mismo 1.50% para el que usa el beneficio por primera vez y para el que repite: las dos tablas convergen.

Así que para un veterano en su segunda casa, un cinco por ciento de enganche hace algo que no hace en ningún otro programa: quita un castigo, no solo reduce un saldo. La comisión cae a menos de la mitad.

Si eso vale la pena es, otra vez, una pregunta sobre el dinero que usted tiene y sobre cuánto se va a quedar — y por eso la columna de costo total de arriba está calculada al horizonte que esta compradora declaró, en vez de presentada como pago mensual. Una comisión más pequeña comprada con un enganche más grande no es automáticamente más barata: lo es en unos horizontes y no en otros, y la respuesta honesta es la que nombra el horizonte.

Cinco circunstancias eliminan el funding fee por completo. No lo reducen: lo eliminan. Un veterano exento que no pone enganche no paga funding fee ni paga seguro hipotecario mensual, y eso lo convierte, aritméticamente, en la estructura de financiamiento más barata a la que tiene acceso nadie en Estados Unidos.

Las causales no son oscuras ni son raras, y la primera en particular cubre a muchísima gente que no se piensa a sí misma como exenta. Si alguna de éstas lo describe, conviene confirmarlo por escrito antes de que le coticen nada, porque una comisión que se cobró y no debía cobrarse es una conversación de reembolso después, en vez de un préstamo más pequeño ahora.

Pregúntele a casi cualquier herramienta de comparación qué califica un préstamo VA y le va a hablar de puntaje y de debt-to-income, porque es lo que sabe calcular. El underwriting del VA no funciona así, y la diferencia no es académica.

El 41% de DTI que se cita como el límite del VA no es un límite: es un disparador de documentación. Lo que decide el expediente es el residual income: una cantidad concreta de dólares, por región y por tamaño del hogar, que tiene que sobrar cada mes después del pago de la vivienda y de todas las demás obligaciones. Y si el residual supera la guía en 20% o más, el reglamento dice que no se exige ni justificación ni segunda revisión — o sea que un expediente por encima del 41% puede pasar sin discusión.

Cuenta todo el hogar, incluido el cónyuge que no está en la nota. Eso es raro, y corta en las dos direcciones: sube el requisito para una familia grande, y es una regla que un lender trabajando con una lista genérica puede equivocar en cualquiera de los dos sentidos.

Abajo está lo que exige el reglamento para esta región y este tamaño de hogar, y lo que de verdad sobra en este caso. Un reparo que preferimos decir en vez de esconder: el reglamento calcula el residual después de impuestos federales y estatales, seguridad social y una asignación de mantenimiento y servicios. Esas deducciones no están modeladas aquí, así que la cifra «disponible» es un techo, no un resultado.