HMDA 2025 · Harris County, Texas · 531 préstamos, un solo perfil
La tasa no es el precio.
Mismo condado. Mismo año. Mismo préstamo convencional de compra a 30 años, misma banda de LTV, misma de DTI, mismo tamaño — gente que un underwriter no distinguiría. Quien cayó en el percentil 90 pagó 3.71 veces lo que pagó quien cayó en el percentil 10 de closing costs.
Nadie publica esa dispersión, así que nadie la negocia. Todo lo que sigue está calculado en vivo con reglas públicas sobre un caso real, y cada cifra dice de dónde salió.
3.71×
$9,842
entre el percentil 10 y el 90, sobre la misma hipoteca
n = 531 · 523 traen cifra de costo
No se pide número de seguro social. No se venden datos. No le llama nadie.
Closing costs pagados, por percentil
Contado sobre los microdatos del propio regulador, no sobre una encuesta.
Convencional · primer gravamen · 30 años · residencia principal · 1 unidad · construida en sitio · LTV 79–81 · DTI 36–43 · préstamo $300k–$500k
Costos de cierre cobrados al comprador
60.1% de la cohorte compró discount points, con mediana de $4,000 — así que comparar dos tasas sin comparar sus puntos es comparar dos cosas distintas.
Qué cubre esta cifra
- A. Origination Charges — las comisiones del propio lender, discount points incluidos
- B. Services You Cannot Shop For — tasación, credit report, certificación de inundación, y el upfront de FHA cuando lo paga el comprador
- C. Services You Can Shop For — settlement agent y la póliza de título del lender
Qué deja fuera, y calculamos aparte
- E. Taxes and Other Government Fees — registro e impuestos de transmisión. En Filadelfia son el 4.578%: sobre una casa de $500,000, $22,890.
- F. Prepaids — interés prepagado, primas, impuestos
- G. Initial Escrow Payment at Closing — el depósito inicial de escrow
- H. Other — la póliza de título del PROPIETARIO, que es otra póliza distinta de la del lender
De los 531 préstamos de la cohorte, 523 traen cifra de costo; los percentiles están contados sobre esos 523. Esto es historia de un condado, no una cotización, y no es su condado mientras no lo hayamos contado.
El expediente con el que corre esta página
Una compradora, cargada y calculada.
Cuarenta años es la edad mediana del comprador primerizo en Estados Unidos y es máximo histórico: quien usa un comparador no tiene veinticinco. Un score de 691 con 10% de enganche es la banda donde la dispersión entre lenders es máxima y donde peor sirven todos los comparadores que existen: calibran el escaparate para 780 y 20% de enganche.
Compradora
María
- Edad
- 40
- Condado
- Tarrant County, TXFIPS 48439
- Score
- 691Classic FICO
- Hogar
- 4
Propiedad
$434,100
- Pre-approval con el que llegó
- FHA6.5% · 30 yr
- Enganche
- $15,1943.5%
- LTV
- 96.50%
- Años que espera quedarse
- Supuesto7 años
Ancla de tasa
6.766%
- OBMMIC30YF
- Modelado2026-09-08
- Tasa de impuesto predial
- Modelado1.245%ACS 2024 1-year
- Seguro de hogar
- Modelado$2,251ACS 2024 1-year
Ningún índice publicado observa su cruce exacto de LTV × FICO, así que se usa el índice general de 30 años conforming. Entre el general y el cruce LTV>80 / FICO<680 la diferencia observada fue de 16.5 puntos base, o sea que esta ancla se queda corta para su banda. Lo decimos, en vez de elegir en silencio el número que le queda bonito a la página.
Su carta de pre-approval dice 6.5%. Eso no es un dato de mercado —es lo que le dijeron— y este producto existe para enseñar que tampoco es el precio.
El contraste, calculado en vivo
La cuota mensual dice una cosa. El reloj dice otra.
Califica para los dos. Misma casa, mismo día, mismos 30 años. Lo que los separa no es la tasa y casi ni el pago: es cuánto dura el seguro hipotecario de cada uno, que es justo lo que ningún comparador pone en pantalla.
FHA, 3.5% de enganche
LTV 96.50%El pre-approval que ya tiene en la mano
Pago mensual completo, primer año
$3,598.14
Seguro hipotecario, primer año
$191.08
Baja cada año
Cuánto dura
No se cancela nunca
360 meses
- Cómo se comporta la prima
- Baja cada año
- Seguro hipotecario en todo el préstamo
- $45,589
- Costo total en los 7 años que piensa quedarse
- $316,841
La prima de FHA y su duración salen directamente de la tabla publicada por HUD, aplicada a su préstamo. Aquí no hay nada modelado ni ningún proxy: el gobierno le pone precio a su propio seguro en público, que es la única parte de toda esta comparación que no es opaca.
Convencional 97
LTV 97.00%Solo tasa fija, una unidad, compradora primeriza, por DU — lo cumple todo
Pago mensual completo, primer año
$3,752.51
Seguro hipotecario, primer año
$378.97
Plana hasta que termina
Cuánto dura
Termina por ley
mes 148, automáticamente · enero de 2039
Cancelable por escrito desde el mes 137
- Cómo se comporta la prima
- Plana hasta que termina
- Seguro hipotecario en todo el préstamo
- $56,087
- Costo total en los 7 años que piensa quedarse
- $332,971
Seguro hipotecario privado modelado con la rate card de Enact Mortgage Insurance, la única pública que queda. Las otras cinco aseguradoras cotizan solo dentro del motor de precios del lender, y la compradora ni siquiera elige cuál le pone precio. Es un proxy declarado, no una cotización.
Principal, intereses, seguro hipotecario, impuesto predial y seguro de hogar. Los dos programas caen a pocos puntos porcentuales uno del otro — que es justamente por lo que la cuota mensual es el sitio equivocado para decidir.
Son dos máquinas distintas: FHA cobra puntos base sobre el saldo medio de cada año, así que la prima baja. El MI privado es una tasa fija sobre el monto original y no se mueve nunca.
Regla de orden: costo total al horizonte de tenencia que declaró la compradora (7 años), de menor a mayor. Es el criterio que HUD bendijo por escrito como presentación neutral en 1996. Nada en esta página se ordena por otra cosa, y nada se esconde ni se pagina.
Sobre qué descansan estos totales, para que se pueda comprobar: la duración del seguro hipotecario y las primas de FHA salen de la norma y son exactas; la prima privada está modelada con la única rate card pública que queda; el ancla de tasa es un índice observado de una banda más ancha que la suya; el predial y el seguro de hogar son estimados de estado del Census; y el horizonte de siete años es un supuesto hasta que ella diga el suyo. Cada uno de esos va rotulado donde aparece. Y lo que estos dos totales NO llevan dentro: los costos de closing del propio lender. Ésa es la línea que varía 3.71 veces entre lenders, es la misma pregunta en los dos programas, y se cotiza contra el archivo del propio regulador en la pantalla de comparación, no se adivina aquí.
Lo que devuelve el motor
$16,130
FHA · 7 años
A siete años el FHA le sale más barato, y le sigue saliendo más barato en todos los horizontes que corrimos. No es la respuesta que espera nadie, y no es la respuesta de la persona siguiente.
Su prima privada le sale más cara al mes y más cara en total que la de FHA, porque con su score la aseguradora la cotiza cerca de lo alto de su rejilla. Eso no es un hecho sobre los dos programas: es un hecho sobre ella, y más arriba en la escala de score se da la vuelta.
La duración del MIP de FHA depende solo del LTV y del plazo — nunca del score. Por encima del 95% de LTV el MIP anual corre el plazo completo (HUD Handbook 4000.1, Appendix 1.0). Para dejar de pagarlo hay que refinanciar y salirse de FHA.
La Homeowners Protection Act obliga al servicer a terminar el MI privado cuando el saldo programado llega al 78% del valor original, y a cancelarlo a petición escrita al 80% (12 U.S.C. 4901–4902). Los umbrales van sobre el valor ORIGINAL: que la casa suba de precio no adelanta esta fecha.
El hueco, año por año
Convencional menos FHA, en dólares totales, en cada horizonte del año uno al treinta. El hueco crece durante doce años, y entonces muere el seguro hipotecario privado y el hueco muere con él. En el año treinta los dos préstamos han costado casi lo mismo. Compárelos en el horizonte equivocado y se lleva el préstamo equivocado.
El convencional cuesta más →
Años en la casa
Y ahora cambie un solo número.
Misma casa, mismo día, mismo enganche. Lo único que se mueve es el score. La aseguradora privada vuelve a cotizar, el recargo por perfil vuelve a cotizar, y en algún punto entre 720 y 760 la respuesta se da la vuelta.
| Score | MI privado, mes 1 | Tasa | Más barato a 7 años |
|---|---|---|---|
| 660 | $494.77 | 6.931% | FHA$26,317 |
| 691 | $378.97 | 6.766% — índice general, no esta banda | FHA$16,130 |
| 700 | $301.77 | 6.766% — índice general, no esta banda | FHA$8,593 |
| 720 | $259.66 | 6.766% — índice general, no esta banda | FHA$4,529 |
| 740 | $200.01 | 6.766% — índice general, no esta banda | Convencional$1,534 |
| 760 | $157.90 | 6.766% — índice general, no esta banda | Convencional$6,124 |
Nueve puntos de score —de 691 a 700— valen más para ella que muchas décimas de tasa, y ningún comparador se lo dice, porque ninguno modela el seguro hipotecario con una duración.
La tasa solo se mueve en la fila de 660, y no porque el mercado cobre lo mismo de 691 a 760. Es que la única banda con serie propia observada es la de por debajo de 680; todas las demás caen al índice general de 30 años conforming. Esa columna plana es un hueco del dato público, no un hallazgo sobre el precio.
691 → 700
Proxy declarado$11,425
$77.20 × 148 meses
Tres cosas que no hace nadie más
Un precio sin reloj al lado es medio precio.
Uno
Enseñamos cuánto DURA cada componente, no solo cuánto cuesta este mes.
Tiene $43,000 ahorrados. El corte de duración de FHA no está en «10% de enganche»: está en 90.00% de LTV medido sobre el base loan amount, y con $43,000 se queda justo pasada la línea. Cuatrocientos diez dólares pasada.
Todo lo que tiene ahorrado
$43,000 de enganche
$43,000
- LTV sobre el base loan amount
- 90.09%
- El MIP anual dura
- 360 meses
- Seguro hipotecario que va a pagar
- $38,693
Cuatrocientos diez dólares más
exactamente 90.00% de LTV
$43,410
- LTV sobre el base loan amount
- 90.00%
- El MIP anual dura
- 132 meses
- Seguro hipotecario que va a pagar
- $19,922
Qué compran esos $410
Sale de la norma+ $410
más al cierre
− $18,771
menos de seguro hipotecario en todo el préstamo
24 CFR 203.284 mide el LTV de FHA sobre el principal original EXCLUYENDO el upfront financiado, y el Appendix 1.0 del Handbook 4000.1 corta la duración en 90.00%. Casi todas las calculadoras de internet suman el upfront al LTV, con lo que empujan al comprador a una banda peor y encima le cobran la prima sobre una base mayor: el mismo error facturado dos veces.
Dos
Geolocalizamos el predial y el seguro, porque no son un error de redondeo.
En su casa el condado se lleva cada mes más que el seguro hipotecario. Todas las calculadoras nacionales usan un promedio del país para esta línea, y el promedio del país está mal en todas partes.
Su casa, al mes
Modelado- Impuesto predial
- $450.38
- Seguro hipotecario
- $191.08
- Seguro de hogar
- $187.58
2.36×
El condado se lleva esto por cada dólar de la aseguradora hipotecaria
La misma casa de $434,100, mudada de estado
Predial al mes sobre su casa
- IL$649
- NJ$606
- VT$506
- TX$450
- AZ$154
- AL$135
- HI$111
Tasa efectiva de predial, calculada desde la ACS del Census con el método de NAHB. De Illinois a Hawái hay 5.8 veces de diferencia — más de lo que le va a mover cualquier tasa que le coticen nunca, y es la línea que nadie negocia.
Son tasas efectivas DE ESTADO sobre el parque de vivienda existente. El impuesto lo fijan de verdad el condado y el distrito escolar, y en Texas el primer escrow suele armarse con el recibo del vendedor mientras el del comprador llega reevaluado al precio de compra. Así que esta cifra es del orden correcto y aun así puede quedarse corta para una casa concreta. El nivel de condado sale de las mismas tablas del Census y es lo siguiente que construimos.
Tres
Avisamos del golpe del año 2 del escrow, y enseñamos el mecanismo.
Es la sorpresa más repetida en el propio archivo de quejas del regulador, y es la única que se puede ver venir antes de firmar, porque es aritmética.
En el cierre, antes del mes uno
Sale de la norma$4,129
Bloque G del Loan Estimate. Es efectivo de verdad, y no lo enseña ningún estimador de closing costs de internet.
- De eso, cushion
- $1,276 · 2
- Pago mensual, año uno
- $637.96
Dos meses. La ley lo topa en un sexto de los desembolsos anuales y ni un dólar más.
Y entonces el servicer vuelve a analizar la cuenta
mes 14 · noviembre de 2027El faltante se reparte en doce meses
Un faltante no es un cargo. Es la distancia entre lo que estimaron que costarían los recibos y lo que costaron de verdad. §1024.17(f)(3).
Y además sube el depósito base
Porque la factura del año que viene es mayor que la del pasado. Esta subida se queda.
Los dos caen el mismo mes, y ésa es la sorpresa — pero solo el segundo está garantizado. El primero aparece cuando el estimado del año uno se quedó corto, que en Texas es casi la norma.
¿De cuánto es? Depende, y no nos lo vamos a inventar.
El mecanismo está en el reglamento. La magnitud no: no existe fuente primaria de cuánto cuesta un faltante típico del año dos. Así que corremos los dos extremos y rotulamos los dos.
Si el estimado del año uno fue bueno
Modelado+ $4.50
al mes
- El faltante se reparte en doce meses
- $0.00
- Y además sube el depósito base
- $4.50
Predial plano y seguro subiendo 2.4% — el fondo del rango que publica la NAIC. Aquí no hay faltante ninguno: solo se mueve el depósito base.
Si el condado reevalúa al precio de compra · 18%
Sin fuente+ $152.38
al mes
- El faltante se reparte en doce meses
- $66.81
- Y además sube el depósito base
- $85.57
Lo normal en Texas cuando el primer escrow se armó con el recibo del vendedor. Ahora sí disparan los dos incrementos a la vez. El 18% es una ilustración, no una medición: ninguna fuente lo cuantifica.
Circula mucho una cifra de unos $180 al mes para este salto. No conseguimos fuente. Lo que sí podemos hacer es enseñar qué supuesto produce qué número, y que se vea que la historia entera vive en un dato que nadie pregunta: si el recibo de predial del primer escrow era el del vendedor o el suyo.
12 CFR 1024.17: el servicer analiza la cuenta antes de abrirla y al cerrar cada escrow account computation year. La contabilidad agregada es obligatoria, el cushion no puede pasar de un sexto de los desembolsos anuales estimados, y un faltante de un mes o más se puede cobrar repartido en doce meses o más.
La promesa
No se pide número de seguro social. No se venden datos. No le llama nadie.
Esto no es el párrafo de cortesía al pie de un formulario de captación. Es la arquitectura, y es la razón de que las cifras de arriba se hayan podido construir como se construyeron.
Nunca le pedimos el número de seguro social.
Seis datos convierten una consulta en una «application» bajo 12 CFR 1026.2(a)(3)(ii). Le entregamos cinco y nos guardamos el sexto. Sin él no hay application, no nace la obligación de emitir un Loan Estimate, no hay consulta dura de crédito y no hay trigger lead vendido a veinte teléfonos. Es una decisión jurídica disfrazada de UX.
No vendemos su información. Nunca.
El Congreso cortó la venta de trigger leads hipotecarios por los burós en marzo de 2026, pero dejó abierta la excepción cuando el consumidor lo autoriza. Pedirle a usted esa autorización sería reproducir el problema con su permiso. No se la pedimos.
Ningún lender le llama, y nosotros no le presentamos a ninguno.
Sin warm handoff, sin transferencia en vivo, sin «el mejor para usted», sin correo después promocionando a nadie, y sin presentarle a nadie ni aunque lo pida: para Reg Z, una presentación que pueda influir afirmativamente en qué lender elige es un referral. Son exactamente las conductas que el CFPB describe como steering, y la plataforma que las hace está corriendo un esquema de referral fees con daños triples por cada prestatario.
Lo que sí le damos es el documento que de verdad obliga.
Un Loan Estimate es gratis, es exigible por ley en tres días hábiles y no se le puede cobrar nada por él más allá del credit report. Y varias consultas hipotecarias dentro de una ventana de 45 días cuentan como una sola en su reporte de crédito. Armamos el paquete, le damos el guion y normalizamos lado a lado los que traiga de vuelta.
Un descargo no cura una infracción — lo dijo HUD en 1999 y sigue siendo verdad. Aquí la neutralidad es estructural: la regla de orden va impresa debajo de cada tabla, nada se esconde ni se pagina, todos llevan la misma tipografía, y lo que un lender cobró se rotula como historia en vez de disfrazarse de oferta.
Córralo con sus propios números.
Primero la ocupación, después el condado, y luego los otros dieciocho campos que de verdad mueven el precio y que no pregunta nadie. Son unos minutos, no cuesta nada, y termina con un paquete que usted puede llevarle a lenders de verdad.
Sin cuenta. Sin número de seguro social. Sin llamadas.