Su seguro de FHA puede no morirse nunca

La carta de pre-approval dice FHA y dice una tasa. No dice que el préstamo lleva dos primas de seguro separadas, que la primera se le suma al saldo antes de que usted haga un solo pago, y que la segunda puede sobrevivir al motivo por el que existe.

La prima única normalmente se financia, que es la manera educada de decir que usted empieza debiendo más de lo que pidió. En esta casa se le suma al préstamo el día uno, y es la línea más grande del bloque «services you cannot shop for» del Closing Disclosure — el bloque que, por diseño, usted no puede negociar.

La que se lee mal es la prima anual. No es una cuota fija mensual: se cobra sobre el saldo pendiente medio de cada año, así que baja todos los años. Despacio. La cifra que le canta un lender es la del primer año, que es la más alta que va a pagar en su vida. Compararla con una cifra de PMI convencional es comparar dos máquinas distintas: el PMI convencional es fijo sobre el monto original hasta que se muere, y el de FHA decrece pero puede no morirse nunca.

Su puntaje no. Ni su ingreso, ni sus reservas, ni su historial de pagos, ni lo bien que se porte la década que viene. Dos entradas, las dos congeladas el día que firma: su loan-to-value y su plazo.

Y el LTV que lee esta tabla no es el LTV que lee ninguna otra. La prima única financiada queda fuera, y la cifra se trunca a dos decimales en vez de redondearse hacia arriba como hacen las rejillas de precio del convencional. En un préstamo a 30 años, una centésima de punto del lado equivocado del 90.00% mueve la prima de once años a trescientos sesenta meses.

Por eso «ponga el 10%» es la instrucción equivocada. El diez por ciento del precio de compra es una coincidencia que suele caer del lado bueno de la línea. La línea es el 90.00% del valor ajustado, y merece la pena comprobarla al centavo.

Esta compradora tiene $43,000 ahorrados. Si los pone todos, el base loan amount queda justo por encima de la línea: el LTV sale 90.09%, que está en el segundo tramo, que dura el plazo completo. Si pone $410 más, queda en 90.00% exacto, que está en el primer tramo, que se corta a los once años.

La misma casa. El mismo mes. La misma tasa, el mismo lender, todo igual. Cuatrocientos diez dólares en la mesa del cierre contra diecinueve años más de prima.

Y aquí está la parte que el resto de este sitio existe para que usted note: al horizonte de siete años que ella declaró, los dos escenarios cuestan casi exactamente lo mismo. Los dos pagan 50 puntos base durante esos siete años enteros. Los $410 no compran nada hasta el mes en que se acaba el reloj de los once años — y compran todo lo que viene después. Si ese escalón vale la pena es una pregunta sobre cuánto tiempo se queda, y por eso preguntamos eso antes de enseñarle un pago a nadie.

La sabiduría recibida dice que FHA es para el que tiene el crédito flojo y que el convencional es más barato si usted llega. La sabiduría recibida acierta a medias, y la mitad que falla cuesta dinero de verdad en las dos direcciones.

La prima de FHA no mira su puntaje. Absolutamente nada. El seguro privado del convencional casi no mira otra cosa. Así que los dos productos se cruzan en algún punto, y dónde se cruzan no es cuestión de opinión: es aritmética sobre rejillas publicadas. La tabla de abajo corre la misma casa, el mismo mes y el mismo horizonte de siete años, moviendo solo el puntaje.

De ahí salen dos cosas. La columna de FHA es una línea plana: a un 620 y a un 780 se les cobra la misma tarifa en puntos base, que es lo más justo del mercado hipotecario o lo más raro, según de qué lado esté usted. (Los pocos centavos que sí se mueven a lo largo del barrido son el benchmark de tasa cambiando de banda en 680, no la rejilla de la prima; la rejilla de FHA no contiene ningún puntaje.) Y la columna del convencional se mueve casi cuatro veces de punta a punta, sobre el mismo préstamo y la misma casa.

Lea de arriba abajo hasta encontrar la fila donde cambia quién gana. Por debajo de esa fila, el préstamo cuyo seguro no se muere nunca sigue siendo el más barato a siete años. Por encima, el convencional es más barato y además su seguro muere en una fecha que fija la ley. A muy poca gente le dicen de qué lado de esa línea está.

Ésta es la asimetría que decide la mayoría de estos expedientes, y es lo único del seguro hipotecario sobre lo que la ley federal no deja lugar a dudas. En un préstamo convencional el seguro privado tiene tres fechas, las tres calculables desde la mesa del cierre hacia adelante, y las tres medidas contra el valor original.

Esa última parte es donde la gente pierde dinero. Valor original significa el menor entre el precio de contrato y el avalúo, en el momento de la operación. Que la casa se revalorice no adelanta ninguna de estas fechas. Si quiere que cuente un avalúo nuevo, eso es otro camino, con otras reglas, que pertenecen a los inversionistas del préstamo y no a esta ley, y no es automático.

Fíjese en el hueco entre las dos primeras fechas. Ahí en medio viven los meses en que usted sigue pagando una prima que la ley le habría dejado cancelar, nada más que porque nadie le dijo que mandara una carta.