Comparar
La tasa no es el precio
A igual perfil —mismo condado, mismo programa, mismo LTV, mismo DTI, mismo tamaño de préstamo— los costos de closing salen 3.71 veces más caros en el percentil 90 que en el 10. Eso está en el archivo del propio regulador, no es opinión nuestra. El seguro hipotecario es opaco por diseño, y nadie le dice cuánto dura cada pedazo del pago. Por eso aquí se compara el costo total sobre los años que usted diga que se va a quedar.
De dónde sale esa dispersión
HMDA 2025, Harris County TX, convencionales a 30 años, primer gravamen, vivienda principal, una unidad, LTV de 79 a 81, DTI de 36 a 43, préstamo de $300k a $500k. 531 préstamos, 523 con costo declarado. Percentil 10 $3,628, mediana $6,812, percentil 90 $13,471. Gente que un underwriter no podría distinguir, pagando $9,842 de diferencia.
Aquí nunca se pide el número de seguro social
Sin SSNNo es por cortesía. En cuanto usted le entrega a un lender su nombre, su ingreso, la dirección, el valor de la propiedad, el monto y el SSN, ya hizo una «application» bajo 12 CFR 1026.2(a)(3)(ii): se dispara la consulta dura de crédito, nace la obligación del Loan Estimate y su expediente se convierte en un trigger lead que se vende. Nosotros damos los cinco primeros y nos guardamos el sexto. Por eso aquí puede comparar sin que le empiece a sonar el teléfono.
Viene cargado con un caso real
María, 40 años, Fort Worth. Hogar de cuatro con dos perceptores de ingreso, FICO 691, $43,000 ahorrados sobre la casa mediana de $434,100. Cuarenta es la edad mediana del comprador primerizo en Estados Unidos y es máximo histórico; 691 es la banda donde más se contradicen los lenders. Cambie cualquier cosa de abajo y todo lo de la derecha se recalcula.
Veinte preguntas
Cada una dice qué decide. Cambie lo que quiera y el panel de la derecha se recalcula antes de que usted levante la vista.
Cada programa, con su precio al lado
La misma persona, la misma casa, el mismo día. Lo que los separa no es la tasa: es el seguro, cuánto dura, y lo que hay que poner encima de la mesa.
- FHALTV 96.50%
Préstamo $426,237
Condición sin resolverPago$3,598.14hoyTasa6.766%sin observación publicada para su segmento exactoRecargos por perfilno aplicanSeguro hipotecario$191.08no muere nunca$15,454Total$320,8787 años · a su horizonteAPR 7.506% · Efectivo en la mesa $22,083El DTI con el que la califican es 44.8% contra el techo manual de 43% de este programa, y el ratio de vivienda es 44.8% contra 31%. Todavía puede pasar por el sistema automatizado de suscripción, pero eso no es automático, y es lo primero que mira un underwriter. HUD Handbook 4000.1 II.A.5.d.viii
- ConvencionalLTV 96.50%
Préstamo $418,907
Pago$3,736.45hoyTasa6.766%sin observación publicada para su segmento exactoRecargos por perfil1.125 pts$4,713Seguro hipotecario$377.02muere en el mes 145 · octubre de 2038$31,669Total$340,4527 años · a su horizonteAPR 7.749% · Efectivo en la mesa $24,730
- VANo elegible
Un préstamo VA necesita un Certificate of Eligibility, y eso necesita servicio calificado: veterano, servicio activo, Guardia o Reserva con tiempo suficiente, o cónyuge sobreviviente elegible. En este expediente no lo tiene nadie.
Regla: 38 U.S.C. 3702; 38 CFR 36.4302
- USDANo elegible
El DTI con el que la califican es 43.7% contra un techo de 41%, y el ratio de vivienda es 43.7% contra 29%. Ese techo es duro: no lo levanta ningún factor compensatorio y no lo salta ningún sistema automatizado de suscripción.
Regla: 7 CFR 3555.151(h)(1)(i)
- JumboNo elegible
Por debajo del límite conforme: no necesita un jumbo, y el conforming tiene reglas públicas y precio comparable.
Regla: FHFA CLL FAQs 2026, pregunta 1
Dónde se da la vuelta el orden
Los mismos cinco programas, cotizados a cada horizonte desde un año hasta treinta. Nada más de esta página mueve el orden tanto como ese deslizador.
- FHA sale más barato que Convencional hasta el año 25, y más caro ya en el año 30. En algún punto de en medio se da la vuelta el orden de la tabla — y ése es el argumento entero para preguntarle a alguien cuánto piensa quedarse antes de enseñarle un precio.
El programa elegido
Lo que estaría firmando de verdad
Elija cualquier fila de arriba y esta sección entera se rehace alrededor de ella. Aquí no hay nada detrás de un pago, de una llamada ni de un formulario.
Desarmado
FHA
Cada línea del pago, cuánto dura, y qué supuso el motor para llegar hasta ahí.
Efectivo en la mesa
El enganche más lo que usted paga, más el depósito inicial de escrow. Lo que se financia dentro del préstamo no está aquí: aparece en el saldo.
Total de su bolsillo
$22,083
7 años de horizonte
Costo total al horizonte
$320,878
La prima inicial de FHA. No sale de su bolsillo: se le suma al saldo el día uno, y por reglamento queda excluida del LTV y de la base de la prima anual.
A dónde va el total
Los costos de cierre se anclan en lo que los lenders cobraron de verdad, según el archivo del propio regulador. Donde un componente lo fija una regla pública —una tarifa de title promulgada, la prima inicial de FHA— lo sacamos aparte y lo calculamos exacto, y lo que queda es el cargo propio del lender.
La prima inicial de FHA está dentro de los total loan costs de HMDA cuando la paga el prestatario, y el motor ya la cobra aparte. Aquí se resta ($7,331) para no contarla dos veces.
Texas es uno de los dos únicos estados donde el seguro de título lleva tarifa promulgada por el regulador, así que esta línea es exacta al centavo y no un estimado. La tasación se ancla en la tabla del VA, la única fuente pública, primaria y a nivel de condado de lo que cuesta una tasación en este país.
Qué mide esto: 3 bloques del Loan Estimate (A, B y C) y nada más. Los impuestos de transmisión, los prepaids, el depósito inicial de escrow y la póliza de título del propietario quedan todos fuera.
El pago completo, componente por componente
La tercera columna no la enseña nadie. Un pago hecho de piezas que se mueren en fechas distintas no es un número: son cinco números con cinco relojes distintos.
- Principal e intereses$2,769.10todo el préstamo$232,605
- Seguro hipotecario (MIP)$191.08todo el préstamo$15,454
Se cobra sobre el saldo medio de cada año, así que esta cuota baja cada año. El año uno es un techo.
- Impuesto predial$450.38todo el préstamo$37,832
La tasa efectiva del estado sobre el parque de vivienda existente, no su recibo — ése lo fijan el condado y el distrito escolar. En la casa mediana pesa más que el seguro hipotecario.
- Seguro de hogar$187.58todo el préstamo$15,757
Una mediana interpolada de lo que declaran pagar los hogares CON hipoteca, no una cotización. El seguro de inundación es una póliza aparte y aquí no está.
- Pago completo de hoy$3,598.1484 meses$301,647
Por encima del techo de 43% de este programa.
El seguro hipotecario, con la fecha en que se muere
Usted va a pagar el seguro hipotecario de FHA los 360 meses del préstamo —no se cancela nunca— y $15,454 de eso cae dentro de los años que piensa quedarse.
Éste no se muere nunca. La única salida es refinanciar para salirse del programa entero.
Prima anual de 55 puntos base, bajando
FHA cobra sobre el saldo medio de cada año, así que la cuota baja. El PMI convencional es fijo sobre el monto original. Son dos motores distintos, y toda calculadora que los pinte iguales está falseando la única comparación que importa.
Cobertura estándar contra cobertura mínima
La cobertura mínima abarata la prima mensual y dispara un recargo adicional que se cobra incluso cuando todos los demás están exentos. Aquí no hay regla de dedo. Hay aritmética.
1.08% anual del préstamo original
0.72% anual del préstamo original
A sus 7 años, las dos opciones se separan $3,226. Mueva el deslizador del horizonte y la respuesta puede darse la vuelta, porque un lado es una prima mensual y el otro es un cargo de una sola vez.
Puntos de equilibrio, medidos contra su horizonte
Puntos de descuento
No está comprando puntos, así que no hay nada que recuperar.
Prima única contra seguro hipotecario mensual
Enseñado sobre la fila de Convencional, la única de este expediente que lleva seguro hipotecario privado.
Pagada de una vez, la prima única gana a su horizonte por $16,254.
El salto del escrow en el año dos, con los dos incrementos separados
Es una de las cuatro confusiones que el propio CFPB documenta en su informe de quejas de 2025, y la única que se puede ver venir antes de firmar, porque es aritmética.
Depósito inicial de escrow en el closing
$2,853
Cushion $1,276
Los dos juntos, cayendo el mismo mes
+$10.58
al mes, desde el mes 14
Al cerrar el año de cómputo el servicer reanaliza la cuenta. Si el predial o el seguro subieron, pasan dos cosas a la vez: el faltante se reparte en doce meses o más, y el depósito base sube porque el recibo del año que viene es mayor. Los dos caen en el mismo pago.
El APR, y lo que deja fuera
Dos ofertas con el mismo APR pueden costar miles de dólares distintos en la mesa, porque el APR legal deja fuera justo los cargos que más varían entre lenders.
APR
7.506%
Tasa de la nota
6.766%
Excluidos del finance charge por 12 CFR 1026.4(c)(7) cuando son bona fide y razonables: examen de título, seguro de título, levantamiento topográfico, preparación de documentos, tasación e informe de crédito. Y por (c)(5), los puntos que paga el vendedor.
Tolerancia legal de exactitud: 0.125 puntos porcentuales (12 CFR 1026.22(a))
Banda de tasa para este perfil
Su segmento es OBMMIC30YFLVGT80FB680A699, y no tiene observación publicada. En vez de sembrarle la serie parecida —que le movería la tasa por conveniencia narrativa— nos anclamos en OBMMIC30YF y le enseñamos el hueco: 16.5 puntos base entre las dos observaciones que sí existen. Ese hueco es el precio observado del riesgo, no una estimación.
Fuente: OBMMI · 2026-09-08 · Comprobado el 10 sept 2026
Cuánta casa permite el reglamento de cada programa
Resuelto por bisección, porque el seguro hipotecario depende del LTV que depende del precio. No es un 43% genérico: cada techo sale de su propio reglamento.
- Convencional$467,000
Techo de DTI 50%Fannie Mae B3-6-02. La suscripción manual arranca en 36% y llega a 45% con el score y las reservas de la Eligibility Matrix, pero un casefile de DU llega al 50% — el techo más alto de todo el catálogo. Esta página supone un Approve/Eligible de DU.
- Jumbo$467,000
Techo de DTI 50%No hay regla publicada. Por definición de la propia FHFA, un jumbo es el préstamo que las Enterprises no pueden comprar, así que no hay Selling Guide, ni AUS común, ni matriz de precios: cada inversionista escribe la suya. La cifra que se muestra es el techo agencia como referencia declarada, no como límite verificado.
- VA$416,000
Techo de DTI 41%38 CFR 36.4340(c). El 41% es disparador de documentación, no tope. Lo que de verdad decide un expediente VA es el residual income, y si el residual excede la guía en 20% o más no se requiere ni justificación del supervisor ni segunda revisión.
- FHA$292,000
Techo de DTI 43%HUD Handbook 4000.1 II.A.5.d.viii. La suscripción manual es 31/43 sin ningún factor compensatorio, 37/47 con uno, 40/50 con dos, y 40/40 sin deuda discrecional. Entre 500 y 579 de puntaje el par 31/43 es un techo duro que no levanta ningún factor. Con un Accept del TOTAL Scorecard manda el AUS y no esta matriz.
- USDA$279,000
Techo de DTI 41%7 CFR 3555.151(h)(1)(i). 29/41, el par más estricto del catálogo, y es duro. Ojo a que USDA cierra la lista de deudas: el cuidado infantil y el transporte no cuentan.
Lo que supuso el motor, y con cuánta seguridad
Impresos tal como los devuelve el motor. Todo lo que no esté marcado como verificado es una cifra que conviene confirmar con un lender antes de apoyarse en ella.
- SIN_AVALUOVerificado
No se recibió avalúo: el LTV se calcula sobre el precio. En compra el valor es el MENOR entre precio y avalúo, así que un avalúo bajo subiría el LTV y podría mover la banda.
- BANDA_SCORE_MAYOR_O_IGUALVerificado
Las bandas de score se aplican como «>=». Fannie imprime «>740» y Freddie «>=740»; un score de exactamente 740 no cae en ninguna fila de Fannie. Se sigue la lectura de Freddie.
- PMI_PROXY_ENACTVerificado
Prima de MI modelada con la rate card pública de Enact (act. 17-jul-2025). MGIC, Radian, Essent, National MI y Arch cotizan solo por motor propietario dentro del LOS/PPE del prestamista, y el prestatario no elige aseguradora. Esto es un proxy declarado.
- HPA_SOBRE_VALOR_ORIGINALVerificado
Las tres fechas van sobre el valor ORIGINAL (menor entre precio y avalúo). La apreciación de la vivienda no adelanta la cancelación bajo HPA; para eso están las reglas del GSE, que son distintas y no están verificadas en este proyecto.
- HPA_BUEN_HISTORIALVerificado
La cancelación a petición exige «good payment history», que son DOS ventanas distintas: sin mora de 60+ días en los meses 13 a 24 hacia atrás, y sin mora de 30+ días en los últimos 12. La versión intuitiva («60+ en los últimos 12») deniega cancelaciones que la ley concede.
- APR_EXCLUSIONESVerificado
Excluidos del finance charge 2 cargo(s) por 1026.4(c)(7) —título, tasación, credit report, levantamiento, preparación de documentos, si son bona fide— y por 1026.4(c)(5) —seller points—. El APR legal deja fuera lo más variable entre prestamistas.
- APR_TOLERANCIAVerificado
La ley considera exacto un APR que no se desvíe más de 0.125 puntos porcentuales (1/8). Diferencias menores NO son informativas y el ranking no debe fingir una precisión que la ley no exige.
- LIMITE_FHA_SIN_CONDADOVerificado
Se usó el PISO nacional de FHA ($541,287 en 1 unidad), que es el que rige en la mayoría de condados. El límite real es por condado y NO está en el CSV de la FHFA: sale de los ficheros CHUMS de HUD (entp.hud.gov). En un condado de alto costo puede llegar a $1,249,125, así que este corte puede excluir un préstamo que allí sí sería elegible.
- LLPA_NO_APLICAVerificado
Los LLPA / Credit Fees son de Fannie y Freddie: no aplican a FHA, VA ni USDA, que tienen su propia estructura de primas y comisiones.
- FHA_UFMIP_EXCLUIDOVerificado
El UFMIP financiado se excluye del LTV y de la base del MIP anual, por 24 CFR 203.284 («excluding the portion of the remaining balance attributable to the premium»).
- FHA_MIP_DECRECIENTEVerificado
MIP anual de 55 bps sobre el saldo medio del año: la cuota BAJA cada año. La cifra del año 1 no es una cuota a 30 años.
- FHA_CONVENCION_PROMEDIOSin verificar
Promediado con la convención «MEDIA_DE_SALDOS_MENSUALES». HUD dice «saldo pendiente medio» pero no publica la convención exacta de promediado en fuente que se haya podido leer.
- FHA_UMBRAL_EN_DISPUTAEn disputa
Umbral de tarifa aplicado: $726,200 (interpretación APPENDIX_1_0). Appendix 1.0 (rev. 20-mar-2023, vigente en Update 18 de 12-ago-2026) imprime $726,200; la ML 2023-05 lo redefine como «the national conforming loan limit» ($832,750 en 2026). Ambas verificadas en fuente primaria y mutuamente incompatibles.
- FHA_MIP_NO_MUEREVerificado
Con LTV 96.5% el MIP dura el plazo COMPLETO (360 meses): no se cancela nunca. Para quitárselo hay que refinanciar. Solo con LTV <=90% (10% de enganche) bajaría a 11 años.
- VA_RESIDUAL_DEDUCCIONES_NO_MODELADASSin verificar
El residual del VA se calcula sobre ingreso NETO y descuenta además impuestos federales y estatales, seguridad social y una estimación de mantenimiento y servicios de la vivienda. Esas deducciones no están verificadas en este proyecto y no se modelan: el residual mostrado es un TECHO. Pásalas en `deduccionesAdicionales` cuando se verifiquen.
- USDA_TARIFA_NO_VERIFICADASin verificar
Tarifas del FY2026 tomadas de boletines de prestamistas, no de la Procedure Notice de USDA. No deben salir en una demo sin confirmar contra USDA RD. Los topes estatutarios (3.5% upfront / 0.5% anual) sí están verificados en 7 CFR 3555.107.
- AMI_SIN_RESOLVERVerificado
No nos dijo dónde queda su ingreso frente al mediano de su área. En o por debajo del 100% del AMI —120% en área de alto costo— un comprador primerizo tiene todos los recargos exentos. En este expediente son hasta 1.125 puntos, así que la fila del convencional puede estar cotizada más cara de lo que debería. El ingreso del hogar y el condado son campos de precio, no de cortesía.
Verificado: Leído en la fuente primaria, con su fecha de vigencia. · En disputa: Dos fuentes primarias dicen cosas distintas y se comprobaron las dos. Decimos cuál aplicamos. · Sin verificar: No se pudo llegar a una fuente primaria. Trátelo como cifra de trabajo, no como hecho. · Convención de mercado: Lo que hace la industria, no lo que publicó ningún regulador.
Avisos que disparó este expediente
- Sin observación para el segmento OBMMIC30YFLVGT80FB680A699. Se usa el OBMMI general de 30 años conforming, que promedia todos los perfiles: para un LTV alto con score bajo SUBESTIMA la tasa (la diferencia observada entre el general y el cruce LTV>80/FICO<680 fue de 16.5 pb).
- No hay diferencial verificado de FHA frente a convencional. OBMMI publica una serie propia (p. ej. OBMMIFHA30YF) y esa es la vía correcta: observar el diferencial, no postularlo. Se cotiza con el ancla convencional, sin restar nada inventado.
- El seguro hipotecario de FHA lo va a pagar los 30 años completos. Para quitárselo hay que refinanciar. Con 10% de enganche (LTV <=90%) bajaría a 11 años.
- DTI de 45%, por encima del 43% de FHA. HUD 4000.1 II.A.5.d.viii, suscripción manual con 0 factor(es) compensatorio(s). Con Accept del TOTAL Scorecard manda el AUS, no esta matriz.
- Ratio de vivienda de 45%, por encima del 31% de FHA.
- Primer uso, enganche 3.5%.
- No hay diferencial verificado de VA frente a convencional. OBMMI publica una serie propia (p. ej. OBMMIVA30YF) y esa es la vía correcta: observar el diferencial, no postularlo. Se cotiza con el ancla convencional, sin restar nada inventado.
- DTI de 43%, por encima del 41% de VA. 38 CFR 36.4340(c): 41% es DISPARADOR DE DOCUMENTACIÓN, no tope. Lo que decide es el residual income.
- El DTI pasa de 41% pero el residual income excede la guía en 20% o más: por 38 CFR 36.4340(c) no se requiere ni justificación del supervisor ni segunda revisión.
- No hay diferencial verificado de USDA frente a convencional. OBMMI publica una serie propia (p. ej. OBMMIUSDA30YF) y esa es la vía correcta: observar el diferencial, no postularlo. Se cotiza con el ancla convencional, sin restar nada inventado.
- DTI de 44%, por encima del 41% de USDA (TOPE DURO). 7 CFR 3555.151(h)(1)(i): 29/41, el par más estricto del catálogo. Cuidado infantil y transporte NO cuentan como deuda.
- Ratio de vivienda de 44%, por encima del 29% de USDA.
- No hay diferencial verificado de JUMBO frente a convencional. OBMMI publica una serie propia (p. ej. OBMMIJUMBO30YF) y esa es la vía correcta: observar el diferencial, no postularlo. Se cotiza con el ancla convencional, sin restar nada inventado.
Lo que los lenders cobraron de verdad aquí
La diferencia entre dos lenders es mayor que la diferencia entre dos programas
Todo lo de arriba cotiza el reglamento. Esto cotiza a quienes lo aplican — con el archivo del propio regulador, ordenado por un criterio que cualquiera puede reproducir, y nunca por una tasa.
La dispersión en su perfil
Mismo condado, mismo programa, mismo plazo, misma ocupación, mismo número de unidades, misma banda de LTV, misma banda de DTI, mismo tamaño de préstamo. Prestatarios que un underwriter no podría distinguir.
La marca es donde esta página lo puso a usted, y cae en la mediana porque todavía nadie le ha cotizado: nos anclamos en lo que los lenders cobraron de verdad y no en un número inventado. El ancho de la banda es el argumento entero: en este mismo perfil, alguien pagó el extremo izquierdo y alguien pagó el derecho.
- Percentil 10
- $6,055
- Percentil 25
- $8,665
- Mediana
- $11,368
- Percentil 75
- $17,020
- Percentil 90
- $22,480
Fuente: Mediana nacional de CFPB, «2023 Mortgage Market Activity and Trends» (diciembre 2024), pp. 24-27, Tablas 3D y 3H, con la forma de la distribución tomada de la cohorte contada de Harris County TX 2025. Proyección, no medición. · Medianas de 2023; forma de 2025 · Comprobado el 10 sept 2026
Lo que los lenders cobraron de verdad aquí
No son tasas estimadas. Son costos de cierre declarados al regulador, contados dentro de un condado, un programa y una banda de perfil estrecha, ordenados del más barato al más caro.
Esto es historia, no una oferta. HMDA llega con tres a quince meses de retraso, no trae fecha de originación ni puntaje de crédito, así que no se puede distinguir a un lender que cerró cuando las tasas estaban altas de un lender caro. Por eso ordenamos por costo de cierre, que sí sobrevive a esa limitación, y nunca por tasa.
Qué mide exactamente ese número
Dentro
- A. Origination Charges (comisiones del prestamista, incluidos los discount points)
- B. Services You Cannot Shop For (tasación, credit report, flood certification, y el UFMIP de FHA cuando lo paga el prestatario)
- C. Services You Can Shop For (settlement agent, seguro de título del prestamista)
Fuera
- E. Taxes and Other Government Fees (registro, impuestos de transmisión)
- F. Prepaids (interés prepagado, primas, impuestos)
- G. Initial Escrow Payment at Closing
- H. Other (póliza de título del propietario)
Todo lo de arriba describe Tarrant County, TX en el programa FHA. Cambie el condado o el programa en el formulario y esta sección entera cambia con ellos.
Ventana de 45 días
Lo que convierte todo esto en un precio
Nada de esta página es una oferta, y ninguna página del mundo puede serlo: los lenders no publican su precio. Lo que sí existe es el Loan Estimate — gratis, exigible por ley en tres días hábiles, y el único artefacto comparable que hay en la hipoteca estadounidense. Todos los comparadores del país construyen sobre tasas anunciadas. Construya sobre esto.
Lleve los cinco datos, no los seis
Nombre, ingreso, dirección de la propiedad, valor estimado y monto del préstamo. Si se guarda el número de seguro social, no se dispara la consulta dura, no se vende su expediente como trigger lead y no nace la obligación del Loan Estimate hasta que usted lo decida.
Pídalo a tres o cinco lenders dentro de cuarenta y cinco días
Varias consultas de crédito hipotecario dentro de una ventana de 45 días quedan en su reporte como una sola. Lo dice el propio CFPB con esas palabras, y es la razón por la que buscar precio no le cuesta nada.
Ponga los Loan Estimates al lado de estos números
Bloque por bloque. Donde la cifra del lender y esta página no coincidan, la del lender es la de verdad y la diferencia es una pregunta que vale la pena hacer en voz alta.